房屋租赁作为常见的市场经济活动，是发生纠纷概率比较高的商事法律关系之一，本文旨在探析在租赁期间租赁标的被鉴定为危房的情况下，租赁双方的责任划分问题。

一、该纠纷可能涉及的焦点预判

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

故，如案涉租赁标的在与承租主体签订租赁合同前并无安全隐患，且租赁标的具备建设工程规划手续、房产证等合法证件下，应当确保租赁合同不存在违反法律法规强制性规定之情形。

依据《商品房屋租赁管理办法》第九条规定，“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。”

作为出租方，在租赁法律关系成立，租赁合同有效之前提下，应当保障提供房屋或者屋内设备设施不存在安全质量缺陷，具有确保房屋及其附属设备处于可正常使用状态之安全保障义务。

但需要提示的是，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”第五百八十四条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

故，出租方承担违约责任之合理范围，应当为承租主体产生之实际损失及合同履行后可以获得之利益。

1.前期投入损失

实务中，承租主体难以凭借前期装修相应财务票据等直接要求索赔，最终确定索赔金额还需考量使用年限、折旧残值等多重因素，且需区分通过维修加固后是否提升装修价值、是否可继续使用等不同情况。

2.经营损失

（1）直接损失

承租主体如主张固定经营成本损失，需承租主体举证包括但不限于营业收入清单、账目明细、业务档案等全面明确之资料，以证明实际存在的经营损失和计算数额。

（2）间接损失

依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定，“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。”

承租主体如预期可得收益，其计算公式基本为：可得利益损失赔偿额=可得利益损失总额-不可预见的损失-扩大的损失-受害方因违约获得的利益-必要的成本。

综上，租赁合同纠纷索赔中，对承租主体举证责任要求较高，且人民法院在认定相应损失时会结合法律法规规定及实际因素综合考量，因前期投入、品牌效益等价值难以衡量，如产生诉讼，存在需第三方鉴定主体介入之较大可能。