引言
在物业管理中，物业费的收取是保障小区正常运转的关键环节。然而，部分业主因各种原因未能按时缴纳物业费，给物业管理工作带来了一定困扰。今天，我们就来聊聊物业费催缴的正确方式，以及那些不可触碰的法律红线。
一、物业费催收的流程
1友好协商 针对业主欠费，物业公司应对欠费的业主进行友好的催告协商，通过发短信、发微信、打电话的方式，及时通知业主欠费事宜，了解欠费原因，在这一过程中注意留存录音及送达记录。 2书面催告——起诉或仲裁的前置程序 若协商无果，物业公司可考虑进一步送达书面的《催缴函》，告知业主欠费金额、催缴依据、缴费方式及期限、逾期后果提示等，通过业主在物业预留通讯信息、物业服务合同上记载的送达地址等向业主有效送达。 3起诉或仲裁 若在向业主发出催缴通知后，业主仍未在合理期限内缴纳物业费，物业公司就可以根据物业服务合同约定的争议解决方式，提起诉讼或者申请仲裁。 二、物业费催缴中的应为与不可为 1向物业使用人催收无果的，应当及时向业主催收 在物业管理中，物业使用人（如租户）可能因各种原因未能按时缴纳物业费。此时，物业公司不能坐等，而应转向业主催收。一方面，可以通过业主向物业使用人施压，及时解决欠费问题；另一方面，若业主与使用人之间没有由使用人缴纳物业费的约定，如使用人仅是借住房屋，则无法适用《物业管理条例》第41条的规定，导致诉讼时效经过或被认定为未履行起诉前的前置催告程序。因此，业主作为房屋产权人及物业服务合同的一方，物业公司在向实际使用人催收无果后，务必及时向业主发起催缴，避免延误。 2催收应当形成有效送达的证据并妥善保存，以中断诉讼时效 如果物业公司未能及时主张权利，可能会面临诉讼时效届满的风险。因此，催缴物业费不能只靠“嘴上说说”，而是要形成有效的送达证据。物业公司应在合理期限内通过书面催缴方式向业主主张权利，例如，通过挂号信或快递寄送，并保留好快递单据和签收记录。 实践中，部分物业公司仅在房门上张贴催费单，该行为极易导致诉讼时效经过。一是，业主可能在诉讼中为了自身利益否认催费单；二是，业主可能并未实际在案涉房产居住，确实未收到催费单。无论是哪一种情况，都对物业费催收工作不利。建议物业公司建立完善的催缴记录系统，定期梳理欠费账目，确保及时采取措施，避免诉讼时效经过。 3不可采取停止供水供电供气等方式催缴物业费 在催缴物业费过程中，有些物业公司可能会采取极端手段，如停止供水、供电、供气等，试图以此逼迫业主缴费。然而，这种做法是违法的！根据合同相对性，供水供电供气合同的当事人是业主和自来水公司、供电局、燃气公司，且自来水公司、供电局、燃气公司经法定程序才有权中止供应水电，物业公司任何情况下都无权对业主断水断电。部分物业公司在物业服务合同中约定其有权断水断电，但该条款不仅逾越了合同的相对性，还违反了法律规定，属于无效条款。 物业公司停水停电不仅损害了业主对房屋的使用权，也损害了公民的基本生存权利，其擅自停水停电造成业主损害的，应当承担侵权损害赔偿责任。因此，物业公司应坚决杜绝此类不当行为，通过合法合规的方式催缴物业费。 三、典型案例 1、物业服务人采取停止供电方式催缴物业费影响业主使用房屋，物业公司应向业主赔偿无法使用房屋造成的损失。 蒋某因未缴纳前业主所欠物业费，其正常用水用电权利受到某物业公司的限制，导致蒋某无法继续装修该房屋，从而与该物业公司发生纠纷。 法院经审理认为，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。本案中，某物业公司作为物业服务单位应配合业主办理相关物业管理手续，其以蒋某欠缴物业费为由拒绝办理供电等物业相关手续，缺乏法律依据。因某物业公司不配合办理物业手续致使涉案房屋未能通电，亦未能继续装修，致使蒋某无法正常使用案涉房屋，某物业公司应对涉案房屋排除妨害、正常供电，并赔偿其因侵害蒋某对涉案房屋使用权造成的损失。 法律索引 《民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 2、物业公司未举证证明其已经履行前置催告义务，该期间的物业费不符合起诉条件，法院予以驳回起诉。 芦某三年多未缴纳物业费，物业公司将芦某诉至法院，请求芦某支付2018年4月至2022年2月期间的物业服务费。 法院审理认为，催告程序是物业服务企业起诉欠费业主的前提，物业服务企业必须先履行催告义务方可起诉欠费的业主。本案中，根据物业公司提交的催缴函以及照片显示，其仅就2018年4月至2021年5月期间的物业服务费进行了书面催缴，而对于2021年5月之后的物业费，物业公司未举证证明其已经履行催告义务，因此对于2021年5月之后的物业费不符合起诉条件，法院予以驳回起诉。 法律索引 《民法典》第九百四十四条第二款：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 3、入库案例：广东某物业服务有限公司诉郭某物业服务合同纠纷案——给付物业服务费请求权的诉讼时效期间起算点认定 裁判要旨 关于定期给付的物业服务费诉讼时效起算点认定的问题。物业服务合同中的每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但更具有可分性，独立性大于关联性，应认定为独立债务，故诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算更为合理。关于物业公司的权益，民法典第一百九十五条中规定了诉讼时效中断的情形，物业公司也可据此及时向业主提出履行请求，保障自身权益。 案情 广东某物业公司将郭某诉至法院，要求郭某缴纳物业服务费。郭某辩称，物业公司在2015年5月份后从未向郭某催收过任何费用，其请求已超过诉讼时效，郭某无需向其支付物业服务费。 法院审理认为，物业公司于2020年7月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令郭某交纳2015年5月1日至2020年5月31日的物业服务费。郭某称物业公司在2015年5月后从未向其催收过任何费用，物业公司关于物业服务费和违约金的请求已超过诉讼时效期间。二审判决未查明物业公司是否向郭某催缴物业服务费的事实，而是以郭某自2015年5月起一直未交纳物业服务费，其违约行为呈持续状态为中认定物业公司的起诉未超过诉讼时效期间，认定基本事实不清，适用法律错误。本案中，没有证据证明物业公司有向郭某催缴物业服务费，故对物业公司主张的2017年8月前的物业服务费应已超过诉讼时效期间。对物业公司主张的2017年8月1日至2020年5月31日的物业服务费应认定未超过诉讼时效期间，故郭某应向物业公司支付该期间的物业服务费。 结语 物业费催缴是一项需要谨慎操作的工作。物业公司只有在合法合规的前提下，才能有效维护自身权益，同时保障业主的合法权益。希望以上内容能帮助大家更好地理解物业费催缴的法律边界，共同营造和谐的物业管理环境。
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