购房人购房且装修入住后发现开发企业将所购买的商品房卖给第三人并将商品房买卖合同网签备案，如此“一房二卖”严重侵害购房人合法权益，在经济下行的后疫情时代，购房人应当更加注重通过司法途径合法合理维权，如何确定诉讼请求至关重要，本文旨在通过分析律师代理的胜诉案例，为类案提供更合适更准确的诉讼思路。

2010年4月3 日， 购房人李A与房地产开发商B公司签订《商品房买卖协议》，约定某项目商品房一套，建筑面积为148m²，付款方式为一次性付款，购房总价40万元。该协议签订后未办理商品房预售网签备案，李A一次性将购房款全部支付完毕。2013年7月B公司将该房屋交付给李A使用，李A装修完毕后至今居屋内。后李A突然得知B公司该房屋另行出售给其债权人杨C，并于 2015年3月18日与杨C签订《商品房买卖合同》，且办理商品房预售网签备案。

（1）李A与B公司签订的《商品房买卖协议》是否有效？

（2）杨C与B公司签订的《商品房买卖合同》是否有效？

（3）如何确定诉讼请求，以最大程度保护购房人李A的合法权益？

（1）关于第一个焦点问题

购房人李A与B公司签订《商品房买卖协议》的时间为2010年4月3日，经律师查询，该商品房项目已于2010年6月取得西安市商品房预售许可证，能够看出B公司在尚未取得商品房预售许可证之时就对外销售，这也是李A签订的这份《商品房买卖合同协议》未能网签备案的原因。商品房买卖合同登记备案是商品房预售管理制度的产物，能够有效避免开发企业“一房二卖”。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条、第六条之规定，李A与B公司签订的《商品房买卖协议》合法有效，未办理网签备案不影响合同效力。

（2）关于第二个焦点问题

在案件代理之初，购房人李A向律师表述B公司是为了骗取银行贷款将该房屋另行出售给杨C，但是不知道双方针对商品房买卖是如何具体约定的，所以律师在设计起诉思路之时的观点是：B公司作为房地产开发企业，明知购房人A已完全履行购房款支付义务，且居住于该房屋内，但仍将该房屋另行出售给他人的行为已侵害购房人权益。杨C作为买受人，从未前往该房屋查看，从未居住、使用该房屋，其为不真实的买受人，在此情况下签订《商品房买卖合同》的目的并非购买房屋，而是为协助被告获取银行贷款。杨C应当知道其与B公司的交易行为会损害他人的利益。在此情况下B公司与杨C二被告恶意串通签订《商品房买卖合同》，严重侵害购房人李A作为该房屋业主的合法权益。故依据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条之规定请求人民法院确认 2015年3月18日B公司与杨C签订的《商品房买卖合同》无效并注销该合同的预售网签备案。

在本案开庭审理之时，B公司和杨C均明确承认：杨C享有B公司2000余万元债权，为保证B公司履行债务，双方签订24份商品房买卖合同作为债务的让与担保，同时B公司将相应商品房的钥匙交付给杨C。由于购房人李A收房后办理空置使用，直至3年后才装修入住，所以在杨C拿到涉案商品房钥匙查看房屋时是空房，其无法知晓该商品房已售出且交付。

在购房人李A尚未装修入住之时杨C签订商品房买卖合同并拿到房屋钥匙，在B公司故意隐瞒该商品房已售出的真实情况下，杨C不具备与B公司恶意串通的可能性，所以在本案立案时请求确认双方签订的商品房买卖合同无效的理由不够充分，有极大的败诉风险。故律师在开庭之时调整确认合同无效的理由：鉴于B公司与杨C均确认双方存在债权债务，仅为保证B公司债务履行而签订商品房买卖合同作为让与担保，所以B公司与杨C签订商品房买卖合同为双方的虚假意思表示，双方并无房屋买卖合意，杨C并非真实的购房人，故依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条之规定请求人民法院确认 2015年3月18日B公司与杨C签订的《商品房买卖合同》无效并注销该合同的预售网签备案。最终人民法院完全采纳律师观点，支持购房人李A的全部诉讼请求。

（3）关于第三个焦点问题

类案中，除了确认B公司与杨C签订的《商品房买卖合同》无效之外，一定不能忘记要求司法机关裁判B公司与杨C配合办理上述商品房买卖合同的网签备案注销手续，即使判决生效后双方不配合，也能够通过民事强制执行程序注销。如前所述，商品房买卖合同网上签约及备案是我国商品房预售管理制度的产物。房地产开发企业以具备预售条件的楼盘项目申请商品房预售许可证，并协助购房者将购买商品房的相关信息录入商品房网签系统，生成载有备案登记号的商品买卖合同文本，这一程序能够有效避免房地产开发企业“一房二卖”，也能够有效促进商品房交易、权属状况等信息平台的搭建。

网签备案并不是房屋行政管理部门直接作出的具体行政行为，而是交易双方申请将其签订的商品房买卖合同内容在房屋行政管理部门提供的信息平台进行信息采集，是一种事实状态的记载，这种网签备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对交易双方设定的一项程序性行政管理措施。故在确认合同效力的同时，请不要忘记恢复商品房买卖合同的交易状态，即注销商品房买卖合同网签备案，否则即使确认合同无效，也无法排除行政管理部门记载的事实交易状态，使得购房人自身的权益处于“行政真空”状态。通过司法途径维权不易，代理律师应当全面、准确地维护真实购房人的合法权益。

（1）购买商品房之前，务必在所在城市住建局官网查询商品房项目的商品房预售许可证、交易资金监管账户、所在楼栋是否被查封等信息；

（2）签订商品房买卖合同后随时向房地产开发企业了解商品房买卖合同网签备案进展，如果没有及时备案，需要了解原因并及时根据合同约定通过司法途径解决；随时关注商品房项目是否办理房屋所有权首次登记（大证），如商品房项目已办理大证但开发企业不配合办理房屋所有权转移登记（小证），及时根据合同约定要求通过司法途径办理；

（3）注意保留购房过程中产生的书面文件、材料，包括但不限于认购书、商品房买卖合同、付款记录、购房发票或者收款收据、交房通知单、物业费、水电费等缴费票据，以便在诉讼或者仲裁过程中用于证明自己为真实购房人。