以房抵债是化解债务的一种常见方式，但有关以房抵债的法律规定并不多，《民法典》所列举的有名合同中也不包含以房抵债合同。而“以物抵债”作为“以房抵债”的上位概念，最高法对此在《关于当前商事审判工作中的若干具体问题》第九条中作出过定义：“债权人与债务人之间存在金钱债务，有时双方约定以特定物替代原金钱债务的清偿。实务上将该种替代履行债务的方式称为以物抵债。”江苏省高院亦在2014年“以物抵债问题会议纪要”中明确指出：“以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。”

我国不动产物权变动采取登记生效主义，故房屋买卖意向达成，甚至买受人支付房款后，只要未办理房屋过户登记，债权人依然未取得房屋所有权。而房产基于价值巨大、物权变动公示公信原则、不易隐匿转移等特点，在司法实践中又极容易成为执行标的。那么以房抵债受让人在房屋过户前是否享有物权期待权、其权利能否排除强制执行，则是以房抵债的交易活动中难免遇到的问题。

鉴于影响排除强制执行的要素较多，本文主要探讨以房抵债中受让人非因自身原因未办理过户登记且已实际占有标的房屋的情形下，能否适用最高法《执行异议和复议规定》第二十八条主张排除强制执行。

反之，对于履行期限届满后签订的以房抵债协议，上述司法解释第二十七条规定：“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。”

综上所述，对于原债务履行期间届满前签订的以房抵债协议，在合同无效（或至少“届期未清偿债务则以房抵债”的约定无效）的认定下，抵房受让人或无法依据抵房协议主张实体权利并排除对标的房屋的强制执行。

即便是履行期限届满后签订的抵债协议，因对原始债务的安排存在差异，以房抵债的类型又可分为债的更改与新债清偿。两者的差异主要在于原始债务是否因以房抵债成立而消灭。

在债的更改情形下，因双方约定原始债务在以房抵债协议达成时消灭，故当标的房屋无法办理过户抵债的，债权人亦不能主张原始债权。而在新债清偿的情形下，原始债权与要求过户房屋的新债权处于衔接并存的状态，以房抵债协议的签订只是为债权人新增了一种可选的清偿方式，若新债履行期届满而债务人拒绝或无法履行，导致以房抵债协议目的无法实现的，受让人对履行新债或旧债则享有选择权。

以房抵债是化解债务的一种常见方式，但有关以房抵债受让人的权利能否排除强制执行，涉及各方当事人的利益权衡，司法实践中尚存分歧。甚至作为规制执行异议、复议程序的《执行异议复议若干规定》，能否直接作为执行异议之诉这一民事诉讼程序中主张排除强制执行的法律依据，亦存在一定争议。而当事人在订立以房抵债协议、进行相关经济活动时，除审慎关注合同效力、具体条款外，还建议在抵债协议签订前后密切关注抵债房屋的状态，并适时运用预告登记、网签备案等不动产权利公示制度，保障自身合法权益。