《民法典》第五百六十二条、五百六十三条分别规定了合同的约定解除与合同的法定解除，第五百六十六条规定了合同解除的法律后果：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。” 

若违规改造租赁房屋（如擅自改变房屋主体结构、违反消防规定），违反法律、行政法规的强制性规定及租赁合同约定，达到法定解除或约定解除条件，租赁合同可能会因无法继续履行而解除，房东需退还多收取的租金，租客需返还房屋。

2、侵权责任

若因违规改造租赁房屋，造成房屋漏水、电路老化、消防通道堵塞导致他人人身或财产损害（如火灾、坍塌等）房东或直接责任人需承担侵权赔偿责任。

《商品房屋租赁管理办法》第二十二条规定，若未按照该办法第八条（出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住）规定出租房屋的，可由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

《消防法》第六十条规定，损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款。因此，若违规将房屋改造成“群租房”出租，导致消防不符合法律规定，房东及直接责任人可能面临消防部门处罚。

《治安管理处罚法》中规定了房东违规出租（如未登记承租人身份信息、明知他人承租房屋进行犯罪活动仍出租的）的相关情形，“群租房”内租客人员混杂，不易管理，极易产生噪音，若违规群租产生上述情形，房东及直接责任人将面临治安管理处罚。

《刑法》第一百三十九条规定“违反消防管理法规，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，造成严重后果的，对直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；后果特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。”，若因违规改造出租房屋，堵塞消防通道、损坏消防设施，发生火灾、坍塌造成人员伤亡、财产损失等严重后果的，直接责任人员可能涉及消防责任事故罪等刑事责任。

《刑法》第一百一十四条规定“放火、决水、爆炸以及投放毒害性、放射性、传染病病原体等物质或者以其他危险方法危害公共安全，尚未造成严重后果的，处三年以上十年以下有期徒刑。”

第一百一十五条规定“放火、决水、爆炸以及投放毒害性、放射性、传染病病原体等物质或者以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪的，处三年以上七年以下有期徒刑；情节较轻的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”

若房屋出租人为实现增加房屋最小出租单位的目的，违规增加隔断、改造房屋主体结构、拆除房屋的承重墙，导致房屋整体安全出现问题，极易造成大量的人员伤亡和财产损失，可能涉嫌构成以危险方法危害公共安全罪，出租人及相关责任人可能需要承担相应的刑事责任。

三、风险防控应重视：

房东的必备清单及租客的避坑指南

“群租房”涉及多重法律责任，房东及租客怎样做才能在租赁过程中降低风险呢？

房东的必备清单：

1、合法改造房屋，确保不改变房屋主体结构及承重结构，出租房屋符合消防标准及人员要求；

2、合法托管或出租房屋，选择合法合规的中介机构，确保不将房屋委托或出租给“黑中介”，确需委托，避免因合作方选择失误产生争议并遭受损失；

3、完善租赁合同，在出租房屋过程中，完善租赁合同条款，要求租客提供身份信息，约定禁止转租、禁止超员居住、禁止私自改造房屋等条款并约定违约责任；

4、重视消防安全，在出租房屋内设置消防设施，定期检查电路、水路、燃气管道等并向租客告知消防安全注意事项；

5、完成定期备案，按照《商品房租赁管理办法》及地方规定，办理租赁合同备案；

6、购买保险，为出租房屋投保财产险、责任险等保险，为潜在风险提供保障。

2、签订租赁合同，与房屋出租人签订租赁合同，并明确双方责任，约定房东若违规出租的违约责任；

3、谨慎选择中介机构，选择有资质的中介机构租赁房屋，核验房源信息；