李某与XXXXX开发商签订《商品房买卖合同》，约定由买受人购买出卖人XXXX三期XX小区第X幢X单元XX层XXX号预售商品房，房屋建筑面积XX平方米，总价款XXXXX元。约定付款方式为：李某于2014年6月11日前付清首付款，余款办理银行按揭贷款。约定交房时间为2016年6月30日前，交付条件为经过建设、监理、勘查、设计、施工五方验收合格。约定出卖人逾期交房的违约责任为：按逾期时间，分别处理（不作累加）：

（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同同时约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。XXX曾交纳购房款首付人民币XXXX元，并通过银行按揭贷款方式向开发商支付剩余房款XXXXX元。2016年6月20日，开发商向李某发出《XXXXX三期交房通知书》，通知李某于2016年7月4日收房，并于交房当日向李某提供《准予交房通知书》、《商品住宅质量保证书和使用说明书》。李某以所建该楼房未取得《房屋工程竣工验收备案表》等手续为由，拒绝收房。

后李某向原审法院提出诉讼请求：1、判令XXXX开发商提供经济适用房《房屋工程竣工验收备案表》等合法手续；2、判令XXXX开发商支付自购房合同约定交房日至2016年10月31日的合同违约金XXXX元。

本案经XX市XX区人民法院一审审理查明，李某与XXXX开发商签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。李某作为买受人如约交付了房款，XXXX开发商也应按合同约定如期交房。涉案房屋经五验收合格并取得《商品住宅质量保证书》、《使用说明书》（以下简称“两书”），符合合同约定的交付条件。李某虽称XXXX开发商交房时未向其出示“两书”且对XXXX开发商提交的“两书”不予认可，但并无相反证据佐证，因XXXX开发商在《收房通知书》中明确将在交房时交付“两书”并当庭出示“两书”，故就李某的该项主张，不予采信。竣工验收备案是建设主管部门的行政管理行为，不产生确认竣工验收合格与否的效力。李某诉请要求XXXX开发商向其提交除“两书”外的《房屋工程竣工验收备案表》等其它手续，既无合同依据，又无直接法律依据，故李某拒收房屋无事实和法律依据。唯XXXX开发商通知的收房时间晚于合同约定，故应向李某支付自2016年7月1日起至2016年7月4日的逾期交房违约金XXX元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、驳回李某要求XXXX开发商提供涉案房屋《房屋工程竣工验收备案表》等手续之诉讼请求；

二、XXXX开发商于本判决生效之日起十日内向李某支付逾期交房违约金XXX元。

李某不服一审判决，提出上诉。二审法院经审理查明，认为原审法院查明的事实属实。二审法院认为，李某与XXXX开发商签订《商品房买卖合同》购买的涉案房屋，双方合同约定XXXX开发商向李某交付的房屋应符合“五方验收合格”，该约定系双方协商一致确定，符合意思自治原则，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。

涉案房屋于2016年6月23日经建设、监理、勘察、设计、施工五方验收，且验收结果为合格，符合双方合同约定。XXXX开发商通知李某于2016年7月4日收房时，李某以涉案房屋未取得竣工验收备案登记为由拒绝收房，不符合双方合同约定的房屋交付条件，李某该拒绝收房的理由没有合同依据，故原审法院认定XXXX开发商迟延交付房屋的违约期限至2016年7月4日是正确的。李某上诉要求XXXX开发商向其提供涉案房屋《工程竣工验收备案表》等合法手续，该上诉请求没有合同依据，本院不予支持。

观点一：若开发商与买受人双方在购房合同中明确约定房屋交付条件为“交付房屋时，已经过建设、监理、勘查、设计、施工五方验收合格，且能够提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”，符合意思自治原则，且不违反法律、法规的强制性规定，该约定合法有效。

观点二：我国对建设工程竣工验收实行备案制度，但竣工验收是否合格，应以建设单位组织设计、施工、监理等单位进行的竣工验收为准，备案仅是行政管理手段，并不影响建设工程竣工验收结论的效力。购房人应当在房屋具备交付条件后及时接收涉案房屋，其怠于接收涉案房屋造成的损失扩大的后果应由其自行承担。

观点三：竣工验收备案是工程项目经竣工验收合格后的行政管理行为，办理进度及办理时间非建设方能够单方确定，用一个行政强制性管理规定，作为民事案件违约的依据，混淆了民事行为与行政行为的边际，对行政行为被管理的一方也不公平，且竣工验收备案书的迟延取得未对原告造成实际损失，因此不认为未进行竣工验收备案就是未达到交付条件。

观点四：根据《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条、四十九条、《中华人民共和国消防法》第五十八条规定，案涉案房屋经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位进行的验收，只是建设工程交付使用应满足的基本条件，不是竣工验收合格的法定证明文件，故法院对房地产开发公司主张涉案房屋于五方验收合格时已满足交房条件的抗辩意见不予采纳。

笔者认为，首先在不违反我国现行法律、法规等强制性规定的情况下，应充分尊重合同双方当事人意思自治，若合同中已明确约定“经过建设、监理、勘查、设计、施工五方验收合格即符合房屋交付条件”，那么，就应当遵照当事人的约定认定房屋是否符合交付条件。其次，虽然《建设工程质量管理条例》第四十九条对竣工验收备案作了规定，但根据2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2004〕16号）中关于取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的规定，竣工综合验收不是商品房交付使用的前提，竣工验收备案不是开发商交付合格商品房的法定条件，五方责任主体对房屋验收合格后，购房户不得拒绝接受房屋。