经常有当事人会说：这笔房屋买卖走到今天都是中介公司的原因，他们从来没有跟我说过……你是不是也作出过同样的表达呢？

诚然，中介公司作为专业的房地产经纪机构，其应当具有专业的房地产知识，熟悉西安市的限购限售政策，了解西安市房屋交易流程、税费。即使专业的房地产经纪机构与购房者掌握、了解的信息并不对等，你也要记得购房者同样是具有完全民事行为能力的自然人，无论是在买房抑或卖房之前，你都应当对房屋交易相关问题有基本的了解。这时你会问我：那我还找中介干什么？我找他就是为了方便啊！那我同样问你一个问题：房屋交易的主体是你还是中介公司呢？

中介公司仅仅是房屋交易环节中的服务机构，它无法承担买卖双方各自的权利义务，更无法解决买卖合同履行过程中出现的违约问题。中介公司有义务提供专业、规范的房地产居间服务，你也有义务成为一名理性的购房者：

找到中介公司后，务必在西安市住房保障和房屋管理局官网查询该中介公司是否有经纪机构备案证明，如果没有这个备案，它有可能是“黑中介”，你需要谨慎、理性选择。

务必与中介公司签订书面的居间合同，将中介公司提供的居间服务范围、内容、代办内容、收费标准、权利义务、违约责任等等明确约定在书面居间合同中，在中介公司没有按约提供相应居间服务或隐瞒真实情况时，以中介公司违约为由提起居间合同纠纷案件诉讼以维护你的合法权益。

务必在进行房屋交易之前，对房屋所在地城市的限购限售政策、户籍政策、交易流程（网签及资金监管）、税费政策进行咨询了解，如有必要可以咨询律师或者相关行政管理部门，了解上述信息后，你能够清楚判断或预估居间合同以及买卖合同中需要约定的时间节点，而无需仅仅依赖于中介公司的介绍或告知。

无论是作为购房者还是售房者，你都应当关注交易的房屋是否存在共有人。房屋共有常见的类型主要有夫妻共同共有、继承人共同共有、购买人按份共有等等。你也许会想：《中华人民共和国物权法》早在2007年就施行了，物权不是以登记为准吗？购房的时候我看到房屋权属证书上记载的产权人姓名就足够了。

是啊，物权法已施行十一年之久，令人遗憾的是我国公民的产权意识远远没有跟上“物权法定、物权公示”的步伐。在西安市房价飞涨的这一年，你经常会遇到这样的情况：明明和产权人签订了买卖合同，第二天对方告诉你对不起，我的配偶不同意卖房，然后你们进入了无休止的拉锯大战。为什么呢？

原因是处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，否则即使和产权人（其中一个共有人）签订了合同，也存在房屋买卖合同无法继续履行的情况，购房者也就无法通过买卖取得房屋的所有权，无法办理过户。

从不动产登记层面来说，在登记机构与民政部门信息未实现共享的情况下，登记机构无法放弃核查隐形共有人。当然证载产权人的实行，还是相当值得期待的。

设立、变更、消灭不动产物权的合同与物权登记是两个概念，但是不得不承认：只有在房屋买卖合同的内容与履行情况无限接近物权登记的要求时，房屋买卖合同的目的才能最大程度得到实现。

所以

务必注意产权证上载明的登记时间与售房者的婚姻登记时间，如在婚姻关系存续期间取得共有房产的，一定要让售房者的配偶共同签订房屋买卖合同。如在房屋买卖合同签订后售房者发生离婚的情况，那么在售房者办理离婚析产后（将共有房产分割给售房者），才能继续履行房屋买卖合同。

离婚析产应当由男女双方共同申请办理，如果其中一方不予配合，你所签订的买卖合同也有无法继续履行的可能。

你是否明白房屋交易不是签订一份合同如此简单，一份合同，一笔交易在法律人眼中是用诚实信用与契约精神雕刻出的艺术作品，这件艺术作品的价值不仅仅在于其本身，更重要的是这件艺术品折射出的理想与现实。如果诚实信用与契约精神能让你理解、欣赏与信仰，我想这才是它永垂不朽的意义。