观 点 评 析

三.2016年西安市房屋买卖合同纠纷案件常见争议及主要裁判观点

针对2016年度本辖区内房屋买卖合同纠纷案件的三级案由分布及诉讼请求分布情况，我们将现有案例争议问题进行了归纳，争议类型大致可分为：合同效力类、合同解除类及主张违约责任三类情形，现分别予以说明：

（一）.合同效力类案件

       本次报告共采集案件标本2967件，其中涉及合同效力的共375件，占比为12.6%。诉讼请求主要为请求法院认定《商品房买卖合同》无效、《商品房认购书》无效等，以下分别予以说明：

1.出卖人未取得《商品房预售许可证》是否导致商品房预售合同无效？

裁判观点：出卖人如未取得涉案房屋的《商品房预售许可证》即销售商品房，买卖双方签订的商品房预售合同自始无效，但在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定为有效。

律师评析：西安市中级人民法院及各区县法院对此类案件的裁判观点完全一致，即依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，确认出卖人未取得涉案房屋《商品房预售许可证》而与买受人签订的商品房预售合同无效；但在确定违约责任、划分买卖双方过错责任环节尺度不一，既有判令出卖人按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金的，亦有判令按照同期存款利率标准承担违约责任，或按照其他酌定比例划分违约责任，司法裁判尺度有待统一。

2.出卖人在出售房屋之前将房屋和土地抵押是否必然导致房屋买卖合同无效？

裁判观点：出卖人将出售房屋和其依附的土地抵押后与买受人签订《商品房买卖合同》，且未将抵押情况告知买受人的，《商品房买卖合同》无效。此类案件共有8份，案号分别为：（2016）陕0103民初3669号、（2016）陕0103民初2158号、（2016）陕0103民初2884号、（2016）0103民初1199号、（2015）碑民初字第04764号、（2015）碑民初字第04766号、（2015）碑民初字第04776号、（2015）碑民初字第02927号。

律师评析：出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》时未通知抵押权人及告知买受人，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国合同法》的规定，并不必然导致买卖合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因行为与结果相区分的原则，即物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。在上述案件中关于抵押合同与买卖合同的相互关系，二者并不一定相互冲突，在已经抵押登记的情况下只要买受人愿意接受已经抵押的房产，抵押合同有效，买卖合同亦可有效。此时可由买受人根据其意愿选择继续履行合同行使涤除权取得房屋，或者请求撤销、解除合同。

3.认购协议是否因出卖人未取得《商品房预售许可证》而无效？

裁判观点：对于已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购协议，均认定为商品房买卖合同。如出卖人至审理时仍未取得商品房预售许可证，该认购协议书应属无效。此类判决一百余份，案号分别为：（2016）陕0112民初4385号、（2016）陕0112民初2775号、（2016）陕0112民初2638号、（2016）陕0112民初2444号、（2016）陕0112民初2447号、（2016）陕0112民初3074号、（2016）陕0112民初3073号、（2016）陕0112民初2956号、（2016）陕0112民初2440号、（2016）陕0113民初2906号、（2016）陕0113民初2515号、（2016）陕0112民初3484号、（2016）陕0112民初3492号、（2015）未民初字第09025号、（2015）未民初字第07281号等。如认购协议完全不具备商品房买卖合同的基本要件，此时该认购协议应属于预约合同，合法有效，不受是否办理《商品房预售许可证》影响。

律师评析：商品房认购协议属于预约合同的一种，其内容主要体现当事人签订该协议目的是约定在将来一定期限内订立《商品房买卖合同》，其合同的标的应当是合同双方履行签订合同的行为。未取得《商品房预售许可证》签订此类合同并不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的强制性规定，应当属于合法有效的合同。但是如果商品房认购协议的内容已经将合同的标的物特定化，且包含了转让该特定标的物所有权的合意，其本质就符合了一般商品房买卖合同的主要内容，因此尽管该合同名为商品房认购协议，但本质上是《商品房买卖合同》，签订此类合同时出卖人仍应当取得《商品房预售许可证》，未取得则违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，应当确认合同无效。

4.合同无效违约方是否应返还购房款、支付违约金、赔偿损失？

裁判观点：因出卖人原因造成的合同无效，绝大部分判令出卖人应当返还购房款并承担赔偿责任。案号分别为：（2016）陕0104民初4832号、（2016）陕0112民初7757号、（2016）陕0112民初7816号、（2016）陕0112民初4180号、（2016）陕0112民初1881号、（2016）陕0112民初1366号、（2016）陕0112民初5235号等。

律师评析：根据已采集的本辖区2016年度房屋买卖合同纠纷案例，目前绝大多数《商品房买卖合同》无效的原因是由于出卖人未取得《商品房预售许可证》，在此情况下人民法院一般都支持买受人返还购房款并赔偿损失的要求，但对赔偿损失的具体标准，部分判决根据中国人民银行同期贷款利率确定，部分判决根据中国人民银行同期存款利率确定。同时应当注意到部分法院在确定赔偿数额时考虑到双方对于合同无效的责任大小。如（2016）陕0103民初5597号、（2016）陕0103民初4974号判决中，法院认为出卖人未取得《商品房预售许可证》导致合同无效，对此应负主要责任，买受人签订合同时，对出卖人未取得商品房预售许可证这一事实应当知晓，仍与出卖人签订合同，也有一定责任，因此其应自行承担部分损失。

（二）.合同解除类案件

本次报告共采集案件标本2967件，其中原告请求解除合同的共519件，占比为17.5%。原告诉讼请求主要为请求法院判令解除《商品房买卖合同》、商品房认购书，要求违约方支付违约金、赔偿损失或适用定金罚则。

1.合同解除的条件

（1）.裁判观点：如出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中明确约定解除条件，而且解除条件已经成就的，应判令解除合同。

律师评析：对于出卖人与买受人在合同中明确约定了解除条件的，人民法院一般均根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条的规定判定解除条件是否成就并做出相应的判决，此类案件争议不大。但值得注意的是合同解除权必须按照合同约定的方式行使，没有约定的应当按法律规定行使。例如（2016）陕0122民初18号民事判决书中买受人未按照合同约定的解除方式通知出卖人解除合同，因此法院认为合同没有解除，而且出卖人虽然迟延交房达到了约定的解除条件，但买受人事后办理了房屋交接手续，表明其已放弃该项解除权。

（2）.裁判观点：未约定合同解除条件，但是一方严重违约已经致使合同目的无法实现的，合同应予解除。

律师评析：对于因一方违约导致合同目的无法实现时，人民法院均依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定判令解除合同。但此类案件当事人间的争议较大，主要争议焦点为违约行为是否足以导致合同目的无法实现。根据现有案例，法院会在出现以下情况时认定合同目的无法实现：①.房屋尚未过户登记被抵押权人主张优先受偿权；②.房屋尚未过户登记被法院查封的；③.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；④.建筑面积误差过大；⑤.剩余购房款因政策变化无法做银行贷款。此类判决有：（2015）碑民初字第04712号、（2015）雁民初字第08752号、（2015）未民初字第03417号、（2015）未民初字第07040号、（2016）陕0122民初290号等。

2.合同解除权的行使

裁判观点：逾期行使商品房买卖合同解除权的，解除权消灭。

律师评析：合同解除权为形成权，其单方行使即可导致合同关系终止。因此解除权应当在一定期间内行使。根据《中华人民共和国合同法》第95条规定，解除权应在除斥期间内行使，但并未规定该期间的长短。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款是对商品房买卖合同解除权除斥期间的规定即：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”即，如果对方当事人在解除权发生之日起的1年内进行催告，应在催告后3个月内行使解除权，解除权人未行使解除权的，解除权消灭；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权亦消灭。此类判决有：西安市中级人民法院（2016）陕01民终5795号。

（三）.违约责任认定

     1.出卖人违约情形

   （1）.逾期办证支付违约金

裁判观点：在《商品房买卖合同》合法有效的情况下，出卖人未在《商品房买卖合同》约定的期限内将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当按照《商品房买卖合同》的约定支付相应的违约金。

律师评析：在进行数据统计的案例中，原告的诉讼请求表述略有不同，分别为：①请求被告协助办理房屋产权证书、②办理房屋权属登记所需全部资料备案、③立即为原告办理房屋产权证书。依据民事诉讼的处分原则，人民法院审理案件的重要依据则是原告的诉讼请求，然而在逾期办证的民事纠纷中，上述诉讼请求的表述均不准确。

2015年9月之前，西安市商品房销售市场中使用的国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该版《商品房买卖合同》第十五条约定为：出卖人应在商品房交付使用后日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年9月1日起西安市全面启用新版《商品房买卖合同（预售/现售）》示范文本（GF-2014-0171）该版《商品房买卖合同（预售/现售）》第二十条约定为：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日   日内取得该商品房的房屋所有权证书的……因此商品房权属证书应当由出卖人与买受人共同向房屋登记机构申请办理，出卖人负有向房屋登记机构申请房屋初始登记并递交办理权属转移登记相关资料之义务。例如请求被告立即为原告办理房屋产权证书这一诉请表述明显不当，办理房屋产权证书系房屋行政管理部门的行政职责，并非出卖人的义务。因此买受人作为原告要求房地产开发企业承担逾期办证的违约责任时务必严格按照双方签订的《商品房买卖合同》相关约定准确表述诉讼请求，以便达到有效诉讼的目的。

（2）.延期交房支付违约金

裁判观点：在《商品房买卖合同》合法、有效的情况下，出卖人未在《商品房买卖合同》约定的期限内向买受人交付房屋的，应当按照《商品房买卖合同》的约定支付相应的违约金。因不可抗力原因导致出卖人无法按期交付房屋的，不可抗力原因持续时间应在逾期交付时间中予以扣减。买受人收房后主张自收房之日至竣工验收备案之日的逾期交房违约金，不予支持。出卖人逾期交房时，买受人在《入住通知书》上签名并留联系电话、与物业管理方签订涉诉房屋的《前期物业服务合同》并交纳了物业、垃圾、电梯费等，应视为双方对交房时间的变更，且买受人也予以接受的，不视为逾期交房。在约定交房日期买受人拒绝接受房屋，之后出卖人通过公告方式交付，不视为逾期交房。

律师评析：在采集的数据案例中，买受人主张逾期交房的主要原因为出卖人未建造完毕房屋、买受人拒绝接收房屋，其中买受人拒绝接收房屋的理由均为房屋不符合交付条件或存在质量问题。然而在房屋买卖合同关系中，逾期交付房屋与房屋是否符合交付条件分别为《商品房买卖合同》不同条款的约定内容，为两个不同层面的问题。因此出卖人构成逾期交房的违约情形应同时具备两个条件：1、因出卖人的原因未在《商品房买卖合同》约定的期限内交付房屋；2、买受人尚未接收房屋。如果买受人因交付条件或者房屋质量问题拒绝接收房屋，应当向出卖人主张未达到交付条件的违约责任或者要求出卖人承担质量保修责任，否则在《商品房买卖合同》约定了公告送达方式的情况下，买受人因上述问题拒绝接收房屋从而主张逾期交付的违约责任很难得到法院支持。

（3）.交付条件

 ①.竣工验收备案

裁判观点：商品房销售前经工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门验收后，方能进行建设工程竣工验收备案，并取得建设管理机构发出的建设工程竣工验收备案证明；取得建设工程竣工验收备案系商品房合格可交付业主的唯一有效法定证明文件。

律师评析：2015年9月之前，西安市商品房销售市场中使用的是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该版《商品房买卖合同》第八条约定为：出卖人应当在＿＿年＿＿月＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：１．该商品房经验收合格。２．该商品房经综合验收合格。３．该商品房经分期综合验收合格。４．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。５．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。因此部分法院判决中在出现了“依照双方合同的约定和合同意思自治原则，被告有勘察、设计、施工、建设、监理单位验收合格结论，应视为合格。而且原告方在收房时亦未对此提出异议，依法视为认可被告所交付房屋符合合同要求”的裁判观点。然而实际上商品房仅仅通过五方验收无法满足居住使用的要求。对于商品房而言，实际上存在两次交付和验收：一是施工单位完成合同约定工程后，将工程交付建设单位，建设单位组织各方进行验收；二是在各项工程完工后，建设单位将商品房交付给买受人，商品房买受人根据合同进行验收。五方验收的验收报告是建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五方作出的，该验收报告能够证明的是商品房按照设计施工完毕，即竣工验收，而不能证明商品房符合相关标准达到了交付或者是入住的条件。从《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定的竣工验收备案表的取得条件来看，能够取得竣工验收备案表的建设工程不仅仅通过了竣工验收，而且还取得了规划、消防、环保等部门的认可文件，这样就能够确保商品房达到入住条件且具备安全、质量保证。

最高人民法院于2009年9月作出了（2009）民监他字第7号函答复如下：房屋验收的范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。本案当事人约定，出卖人交付的房屋应当依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格，并达到交付使用的条件，因此，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保护等方面亦不存在影响正常使用的障碍。而依《中华人民共和国消防法》规定，应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投人使用。

       《商品房买卖合同（预售/现售）》示范文本（GF-2014-0171）第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告等。由此可见新修订的《商品房买卖合同》示范文本就商品房的交付条件明确为取得竣工验收备案表，与我国相关法律规定相一致，该变化应当引起我们的重视。

②.配套设施（天然气、供暖、空调安装、管道设计、防盗门等）不符合合同约定

裁判观点：商品房进入市场前经工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门验收后，方能进行建设工程竣工验收备案，并取得建设管理机构发出的建设工程竣工验收备案证明；取得建设工程竣工验收备案系商品房合格可交付业主的唯一有效法定证明文件。商品房中配套设施诸如天然气、供暖、空调安装、管道设计的交付条件应当符合《商品房买卖合同》的约定、符合商品房所在小区的整体规划、符合国家强制性规定，否则出卖人应当结合其违约行为对买受人正常生活及居住的影响程度承担相应的违约责任。

律师评析：在进行数据统计的案例中，原告的诉讼请求包罗万象、内容丰富。然而买受人作为原告在提起此类民事诉讼时，应当注意以下几点：1.买受人应当在接收商品房之前向出卖人主张违约责任，接收后可能影响法院对于交付合格标准的判断；2.买受人购买的房屋尚未取得竣工验收备案证明文件；3.《商品房买卖合同》中对相关配套设施的交付条件及标准约定较为明确、客观。如有买受人要求安装高级防盗门，然而案件事实是出卖人安装的防盗门已经符合国家行业标准并通过中国公共安全产品认证，在《商品房买卖合同》中并未对高级防盗门作出明确标准及要求的情况下，买受人的上述主张很难得到法院支持。

 (4).网签备案

裁判观点：《商品房买卖合同》生效后，出卖人应当将《商品房买卖合同》予以备案；因违约行为导致《商品房买卖合同》解除后，违约一方有义务协助对方办理《商品房买卖合同》的注销手续并承担违约责任。

律师评析：自2006年1月1日起西安市凡五证齐全的商品房预售、现售实行《商品房买卖合同》网签备案制度，以规范商品房销售渠道，防止一房二卖。鉴于《商品房买卖合同》网签备案是购买商品房的首要流程，是缴纳房屋买卖相应税费、办理房屋权属证书的前提条件，买受人购买商品房时应当注意核查购买的楼盘是否五证齐全，签订的《商品房买卖合同》是否能在西安市住房保障和房屋管理局的网签系统进行备案，以保障购房者的合法权益。在起诉要求解除《商品房买卖合同》时，原告应当明确要求对方协助办理《商品房买卖合同》的备案注销手续，否则即使通过生效的法律文书解除双方的商品房买卖合同关系，也将因未注销网签备案导致该房屋实际无法继续买卖，无法达到提起民事诉讼的目的。
（5）.返还住宅专项维修资金、契税

裁判观点：住宅专项维修资金及契税应当由买受人自行向相关部门缴纳，但如果买卖双方在《商品房买卖合同》中约定也可由出卖人代为缴纳，出卖人按照规定将住宅专项维修资金缴存至指定账户后，买受人则无权要求返还。

律师评析：根据《西安市物业管理条例》第八十九条、《西安市住宅专项维修资金管理办法》第十九条之规定，出卖人以及物业服务企业不得代为收取住宅专项维修资金，2009年12月23日之前出卖人或者物业服务企业已代收的维修资金，应当按照有关规定将代收的维修资金划转至物业行政管理部门设立的维修资金专户。因此买受人办理商品房交付手续之时，应当持《交存通知单》、身份证在西安市指定专户银行网点交存住宅专项维修资金。买受人应当避免直接将住宅专项维修资金及税费交给出卖人，防止双方发生缴存不当、挪用纠纷，否则将严重影响商品房的交付、权属证书办理等事宜。

 2.买受人违约情形
（1）.买受人逾期付款，出卖人为借款承担连带保证责任后是否可以依约定解除商品房买卖合同？

裁判观点：出卖人自愿为该商品房借款（抵押）合同项下的债务承担连带保证责任，故在买受人逾期向银行归还借款情形下，出卖人履行了保证责任后取得的是追偿权，且追偿权不能超过承担保证责任的范围。出卖人和买受人签订补充协议约定如果买受人违反《个人住房贷款借款合同》的约定，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》，超出了追偿权的范围，该约定无效。（（2013）莲民一初字第00936号）

律师评析：随着商品房买卖市场日益成熟，银行贷款成为越来越多买受人购买商品房的付款方式，因此商品房的买受人逾期还款导致出卖人承担保证责任的相关纠纷也日益增多。商品房买卖与借款担保诚然属于两种不同的法律关系，但是人民法院在处理争议之时直接认定出卖人与买受人就承担保证责任后约定的商品房买卖合同解除条件无效的观点值得商榷。出卖人在买受人逾期偿还银行借款后，有权选择提起商品房买卖合同纠纷或者追偿权纠纷来保障自己的合法权益，当然基于两种法律关系产生的不同诉讼请求无法在同一个民事诉讼中得以主张。在司法实践中贷款银行通过诉讼要求解除《借款合同》，出卖人（保证人）为避免承担一次性偿还剩余贷款的保证责任而将银行放贷的款项如数退还给银行，导致在商品房买卖关系层面的买受人并未实际履行支付全部购房款的义务，因此出卖人有权要求解除《商品房买卖合同》。在《商品房买卖合同》中约定因买受人逾期偿还银行贷款导致《借款合同》解除且出卖人承担保证责任后，出卖人有权解除合同是出卖人与买受人双方的真实意思表示，并未违反我国法律的效力性规定，该约定应为合法有效。

（2）买受人贷款买房，逾期偿还银行贷款，买受人已取得房屋权属证书后，出卖人是否可以解除商品房买卖合同？

裁判观点：出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，不违反法律规定，属于合法有效的合同。双方履行完毕《商品房买卖合同》约定的义务，且买受人已经取得房地产权属证书。故出卖人要求解除《商品房买卖合同》及相关的诉讼请求不予支持。

律师评析：在买受人取得房屋权属证书后，《商品房买卖合同》约定的权利义务履行完毕。在该情况下，出卖人应当审查其为买受人的借款提供的是全程连带责任保证还是阶段性连带责任保证。如果出卖人提供阶段性连带责任保证，在商品房的权属证书办理完毕后，出卖人的保证责任予以解除，贷款银行在取得他项权证后，出现买受人逾期偿还贷款情形，贷款银行应当根据《借款合同》主张抵押权。如果出卖人提供全程连带保证责任，那么在商品房的权属证书办理完毕后，出卖人的身份则完全转变为购房贷款的保证人，因此出卖人只能向买受人（借款人）主张追偿权而无权解除《商品房买卖合同》。

（3）因买受人原因未办理按揭手续，出卖人（开发商）能否主张解除合同、支付违约金？

裁判观点：出卖人、买受人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的相关规定，属于合法有效的合同。双方对违约责任有明确的约定，《商品房买卖合同》应当予以解除。

律师评析：因买受人原因无法办理按揭手续的情况下，出卖人在让渡房屋所有权的情况下，无法按照合同约定取得房屋价款，即当然有权解除买卖合同。

（四）.小产权房纠纷，人民法院是否受理？

裁判观点：田某与西安中登房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷【（2016）01陕民终2273号】中，西安市中级人民法院认为，中登公司开发的中登城市花园项目所涉土地为西安市未央区尤家庄村集体土地，至今未办理国有土地使用权证。田某与中登公司签订的《商品房买卖合同》所涉房屋系在西安市未央区尤家庄村集体土地上开发建设的房屋，属于“小产权房”。根据当前政策，国家对“小产权房”尚不允许进入市场交易。故原审法院认为该纠纷不属于人民法院民事案件受案范围，裁定驳回田某的起诉，并无不当，应予维持。

律师评析：

“小产权房”即没有产权，其与法律意义上真正的产权房相对应，从而形成一种约定俗成的称谓。“小产权房”大致分为三类：建设在农村集体建设用地（例如乡镇村公益事业用地及公共设施用地、农村居民住宅用地等）上的小产权房；建设在农用地（例如耕地、园地、林地、牧草地等）上的小产权房；建设在未利用地（例如荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地等）上的小产权房。

“小产权房”的特征是建房土地不需缴纳土地出让金，根据相关政策，建成的房屋仅有集体经济组织内部成员才能购买。正是由于不需缴纳土地出让金，使得“小产权房”的销售价格远低于商品房。村委会及开发商在如此巨大的利益驱动下，大量建设小产权房，违反了国家的法律、法规及政策；与此同时，政府相关部门的监管缺失，致使小产权房市场持续升温，部分地区甚至形成了“小产权房居住区”。

由于小产权房的土地性质各不相同，国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局于2014年8月1日联合下发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发[2014]101号），要求对农村违法宅基地和集体建设用地必须依法补办用地批准手续后，方可进行登记发证。

鉴于此，《2015年全国民事审判会议纪要》关于“小产权房”问题的规定，最高人民法院对于此类未履行相关土地征收、征用手续即占用农村集体土地开发建设所引发的房屋买卖合同纠纷，不宜直接审理民事纠纷，应当先由行政机关对土地性质问题进行处理，以避免民事审判对国家有关行政机关职权的干预，严格遵循“先行政后司法”的原则。

（五）能否在商品房销售合同纠纷中，因出卖人违约请求免除物业费（或出卖人承担免除物业费）？

裁判观点：孙丹与和记黄埔地产（西安）有限公司商品房预售合同纠纷【案号：（2016）陕0113民初3818号】中，西安市雁塔区人民法院认为，原告孙丹在签订商品房买卖合同时，已经按照合同约定认可了被告选择的前期物业服务企业--家利物业管理（上海）有限公司西安分公司作为涉案房屋的物业管理公司，即与家利物业管理（上海）有限公司西安分公司建立了物业服务合同关系。本案被告黄埔地产公司与原告并无直接的物业合同关系，且双方在合同以及补充协议中，均未对减免物业费作出约定。故原告要求被告公司免除物业费的诉讼请求，未予支持。

律师评析：在房地产市场中，出卖人为了尽快打动购房者，往往极力宣传楼盘具有的各种优势，有时甚至作出一些权利范围之外的承诺，比如减免物业费。法律层面上，房地产开发公司与物业公司是两个完全独立的法律主体，房地产开发公司与购房者形成的是房屋买卖合同关系，物业公司与购房者形成的是物业服务合同关系，收取物业费系物业公司之固有权利。当房地产开发公司向购房者作出减免物业费的承诺时：（1）如果房地产开发公司有物业公司的明确授权，则减免物业费的承诺对物业公司具有法律约束力；（2）如果物业公司未进行授权但事后追认的，则该承诺在购房者与对物业公司之间发生法律效力；（3）如果物业公司既未事先授权亦未事后追认，购房要求减免物业费即缺乏合同依据，可能无法得到支持。

结 语

本数据报告由西安市法学会房地产法研究会、陕西博硕律师事务所与西北政法大学房地产法研究中心联合发布。在此我们衷心感谢西安市法学会房地产法研究会与西北政法大学房地产法研究中心的鼎力支持，感谢义海忠老师等法学教授的悉心指导，感谢西北政法大学经济法学院同学们的数据搜索工作，感谢陕西博硕律师事务所房屋买卖合同纠纷调研小组（成员：王午生、王千、袁有文、韩小刚、刘浩、李强）的全力撰写工作，衷心希望本数据报告通过案件数据分析、裁判观点梳理以及律师评析等方式能对阅者及相关行业的法律工作者有所裨益，为西安市房屋交易市场主体提供相应的法律参考及借鉴，欢迎行业同仁批评指正！

                                                                                             二〇一七年五月十六日