【法律规定】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

 （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

 （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

 （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

 （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

司法案例：

（一）根据上述法律规定，如果被执行人系房地产开发企业，案外人提起执行异议之诉时又符合第二十九条的三个条件， 则足以排除强制执行。

例如，在最高人民法院（2021）最高法民再315号案件中，法院认为，本案的争议焦点为案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人的民事权益需要同时满足第二十九条的三个要件才能够排除强制执行。

1、案外人与被执行人于2014年1月23日签订《内部予留房认购合同书》，该合同明确约定了当事人的姓名和商品房的基本状况、付款方式以及总房价等主要内容，有明珠公司盖章、法定代表人名章及经办人签字，对该合同予以确认，该合同已包含商品房买卖合同的主要内容。

2、案外人名下无其他用于居住的房屋。

3、案外人提交的收款收据、银行转账单以及POS机刷卡小票等可互相印证，证明已交款项超过了总价款的百分之五十。因此，案外人对案涉房屋主张的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，可以排除申请执行人对案涉房屋的强制执行。

（二）在司法实践中，符合第二十九条规定的毕竟属于特殊情况，在案外人提出执行异议之诉的涉案不动产在不满足第二十九条的情况下，就要依据第二十八条来维护自身权益了。

1、（2021）苏03民终2095号《民事判决书》中，法院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人必须同时具备在法院查封之前签订书面买卖合同、占有房产、全额交付房款且非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。

在本案中，首先，案外人与被执行人就涉案房屋签订了买卖合同，该合同经公证处公证。

其次，对于是否足额支付了房款。双方买卖合同约定购房款为36万元，上诉人对此提交了被执行人出具的收据，同时对于房款的来源进行了说明并提交了相应的银行交易记录等，上述证据可以认定案外人足额支付了房款。

第三，对于占有的情况，案外人提供了物业合同及证人证言，以上证据可以证明案外人在查封之前占有了涉案房产。

第四，在涉案房产5月29日交易后，6月10日即被查封，不能据此认定因案外人自身原因未办理过户登记，综上，案外人有权利排除强制执行。

在此案例中，案外人申请执行异议的条件完全符合第二十八条之规定，因此其权利足以排除强制执行。

然而，对于第二十八条的规定，在司法实践中并不总是能够对次此四项条件完全契合，如果未签书面的房屋买卖合同，是否一定不能排除强制执行呢？也不尽然。

2、在（2019）最高法民终370号案件中，法院认为，在当前对案外人执行异议之诉案件的审理中，对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行，可以参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释的有关规定加以审查；

但同时，又不应完全拘泥于上述适用于强制执行程序的司法解释的规定，案外人所享有的民事权益即使不在上述司法解释规定的情形之内的，亦未必不能够排除强制执行。对于案外人排除强制执行的主张能否成立，应当在依据法律、司法解释对于民事权利（益）的规定认定相关当事人对执行标的的民事权利（益）的实体法性质和效力的基础上，通过对相关法律规范之间的层级关系、背后蕴含的价值以及立法目的的探寻与分析，并结合不同案件中，相关当事人的身份职业特点、对于执行标的权利瑕疵状态的过错大小，与执行标的交易相关的权利行使状况、交易履行情况，乃至于进一步探寻执行标的对于相关当事人基本生活保障与秩序追求的影响等具体情况，综合加以判断。

最终，虽然案外人与被执行人之间仅签订了《劳动合同补充协议》，但是随着劳动合同的持续履行，案外人在履行期满后获得房屋的所有权。

因此对案外人对于案涉房屋的权利予以优先保护，符合法律保障劳动者获得劳动报酬权利的基本精神，因而亦具有相当的正当性和合理性。

再次，从案涉房屋的交易模式看，本案的这种交易模式虽与借名买房具有一定的相似性，但又有别于一般意义上的借名买房。案外人是基于其处于劳动合同这一不完全平等的民事法律关系中的弱势地位而被动接受被执行人关于案涉房屋的权属登记安排，其并非积极主动地通过这种方式获取不正当利益，且亦未损害国家利益和社会公共利益，故相关当事人之间的这种交易安排并不具有违法性或者不当性，

因而，对于案外人而言，并不因此而具有法律上的可责难性。

在此案例中，虽然案外人并未签订书面的房屋买卖合同，但是由于案外人可依据书面的劳动合同补充协议取得房屋所有权，以及案外人处于劳动者这一弱势地位，依然可以依据第二十八条之规定排除强制执行。

3、除了上述案例之外，在司法实践中还存在着不同的观点，如（2017）最高法民申1769号案件中，法院认为案外人提起执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行，在此类诉讼中，人民法院需要审查案外人对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。

 贾建军、姜亥军与刘涛、国红霞民间借贷纠纷一案，巴彦淖尔市临河区人民法院于2014年10月28日作出（2014）临民初字第4283号民事判决，该判决已经生效。上述案件案由是民间借贷纠纷而非物权确认纠纷，该判决并未确认案涉房产所有权归属于贾建军、姜亥军，只是判决刘涛、国红霞协助贾建军、姜亥军办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续，该判决不能直接引起物权变动的法律后果。因案涉房产一直登记在刘涛名下，物权变动并未完成，贾建军、姜亥军对刘涛只享有债权请求权。

 原判决适用的主要依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（4）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。

由此可见，在司法实践中也存在着基于以房抵债而拟受让不动产的案外人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权的情形。

对于上述两种不同的司法观点，综合来说，前一种观点显然更有利于保护案外人的权利。只要以房抵债协议真实合法，且签订于人民法院采取查封或者强制执行措施之前，且已经实际占有标的物的，足以排除强制执行。

综合来说，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及二十九条的规定内容较为明确，在司法实践中也存在着大量的案例可供参考，不过案外人在遇到自身的合法权利受到侵害时，还是要结合自身的实际情况适用法律，不同的司法观点所判案例并不能作为法律完全适用。