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承租人的权益保护 实际租赁面积与约定租赁面积不符

时间:2018-01-08 09:56来源:未知 作者:王园园 点击:

 

 

承租人的权益保护

实际租赁面积与约定租赁面积不符

 

        承租人在承租房屋时,通常以《不动产登记证》或《商品房买卖合同》为给付租金的依据。但,由于商业综合体的不断增多,部分业主将一个商用房屋,自行分割为多个独立房屋,分别对外出租,故,即出现租赁物的面积无相应备案合同可据。而承租人又疏于测量,仅凭出租人的口头陈述签订《租赁合同》。一旦,承租人在实际经营过程中发现实际承租面积与合同约定的面积不一致,是否能依法维护自己的合法权益而要求出租人承担相应责任?

        《合同法》租赁合同分则以及最高院2009年颁布施行的《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对此未作相关的明确规定,故,目前陕西地区司法实践中对该部分争议的意见一般为不予支持态度。

       但在租赁市场较发达的北京地区,2013年已经出台了相应规范性文件予以指导司法实践审理。北京市高级人民法院在《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第8条给出了具体明确处理意见:“(1)租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋,合同约定的租金标准为固定数额,出租人依约交付该特定房屋,承租人在合理期限内未提出异议,其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的,不予支持,但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。(2)租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围,租金数额与租赁面积直接相关,承租人以合同约定面积与实际面积不符为由,依据《合同法》第一百一十一条①规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的,可予支持。”

        上述规定虽为地方规范性法律文件,在其它地区无法直接适用,但承租人可依据《合同法》第一百一十一条,要求出租人承担相应的违约责任。《租赁合同》系双方当事人对租赁物约定占有、使用、收益的真实意思表示,双方若在合同中对房屋的面积以及租金计算方式有明确约定,则应对双方当事人均出具有约束力,出租人提供房屋面积与实际约定不符,则出租人应以实际提供的租赁物面积作为支付租金的依据。

        承租人具体如何要求违约责任?依据《合同法》第一百七十四条②之规定,参照最高人民法院《关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条③之规定。若,合同在租赁期内,承租人有权要求出租人减付租金,并要求返还多支付的租金,具体返还标准以双方认可的测量结果为准,诉争法院则应有法院委托测量机构予以测量;若,合同期限届满,承租人仍有权在知道应当知道租赁面积不符时,要求出租人返还多支付的租金,但,此时,房屋面积的测量将不便,故,实践中不易主张。

        以上,建议承租人在签订《租赁合同》时,约定房屋租金以房屋租赁面积计算为据。若房屋有产权以产权证明作为订立合同依据;若,出租人将房屋进行分割出租,双方应共同委托测量机构进行测量并经双方签字确认,以促使平等交易,以避免争议的产生。

 

①第一百七十四条 法律对其他有偿合同有规定的,依照其规定;没有规定的,参照买卖合同的有关规定。

②第一百一十一条 质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

③第二十三条 标的物质量不符合约定,买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的,人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的,人民法院应予支持。

价款已经支付,买受人主张返还减价后多出部分价款的,人民法院应予支持。即在租赁期限内,租赁期限在合同履行期限届满后或解除合同

 
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