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浅析房屋买卖合同网签备案的法律效力

时间:2017-12-11 07:38来源:未知 作者:袁有文 点击:

“房屋价格节节攀升,限购政策几经沉浮”,这是2017年西安市房地产市场的最好写照。2017年已接近尾声,房地产市场的走向、趋势也严重影响着房地产法律服务行业,房屋买卖合同的履行,限购政策对房屋买卖合同的影响以及随之产生的违约责任等成为了笔者今年法律咨询业务的重点问题。笔者发现,在房屋交易过程中产生纠纷的一个主要原因为无论是通过房地产经纪机构促成交易还是买卖双方自行交易,买卖双方在签订房屋买卖合同后还需要将房屋买卖合同进行网签备案,在此过程中存在各类时间间隔,在诸多时间间隔中由于房屋价格、限购政策等变动导致买卖双方违约的机会增多。房屋买卖合同网签备案是否存在法律依据,法律效力如何,法律风险如何防范等这些问题也成为了我思考的问题,仅借此文对以上问题进行分析,以促进合法、安全、有序的房屋交易。

让我们一起奏响房の交响乐!

但是,很不幸

 

今天我是来给说说房屋交易相关法律知识的

话不多说,接下来让我们直奔主题

 

 
 

 

房屋买卖合同网签备案的法律依据

 

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房屋买卖合同网签备案主要有商品房买卖合同网签备案与二手房买卖合同网签备案两种类型,上述类型所依据的法律依据及政策略有不同。

1、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款:“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法(2004修正)》第十条:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。” 2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)第二条第七项:“……进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度,加大交易资金监管力度。”众所周知,商品房买卖合同网签备案自2006年起在全国得以推行,随着网上登记备案系统的建立,商品房买卖合同(预售/现售)的示范文本也在全国统一使用。

2、目前我国关于二手房买卖合同网签备案的最高位阶法规为2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号),仅为部门规章,法律效力级别较低。我国南京、沈阳、天津等城市则依据上述部门规章制定了相应的地方政府规章,使二手房买卖合同网签备案及交易资金监管得以施行、操作。2014年12月2日西安市住房保障和房屋管理局发布《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》,要求自2015年1月1日起,西安市城六区的当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约(以下简称:网签)系统签订买卖合同,并委托市房产交易管理中心设立的交易保证机构实施交易资金监管。由此可见,二手房买卖合同网签备案的政策性、服务性较强,法律依据相对比较薄弱。

 

 

 
 

 

房屋买卖合同网签备案的法律效力

 

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(1)商品房买卖合同网签备案

如前所述,商品房买卖合同网签备案自2006年起在全国得以推行,其已经成为商品房买卖过程的必要环节。商品房买卖合同网签备案得以推行的原因系我国自1995年起确立的商品房预售制度。商品房预售制度经历了如下四个阶段:(1)确立阶段——1995年(以《城市房地产管理法》施行为标志)。《城市房地产管理法》第四十五条、第四十六条较为简单地规定了商品房预售应当具备的要件,但国务院和建设部对于如何操作执行并没有发布具体的规定。(2)完善阶段——1998年(以《城市房地产开发经营管理条例》施行为标志)。《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、二十四条详细规定了商品房预售应当符合的条件和应当提交的文件资料。对于商品房交付适用、预售价格等都进行了详细的规定。(3)规范阶段——2001年(以《商品房预售管理办法》发布为标志)。《商品房预售管理办法》对商品房预售的条件、商品房买卖合同应当明确的内容、商品房面积差异、广告等内容都进行了进一步细化的规定,为商品房预售市场的规范奠定了一定的基础。(4)严格阶段——2010年(以《关于进一步加强房地产市场监督完善商品房住房预售制度有关问题的通知》发出为标志)。该通知中涉及加强商品房预售行为监管,严肃查处捂盘,惜售等违法违纪行为。

 

在逐渐完善、规范的商品房预售管理制度下,商品房买卖合同网签备案已经成为我国商品房预售必经的程序,它与银行贷款办理、商品房交付、不动产权证书的办理等息息相关。2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条、第八十六条将商品房等不动产预售纳入了预告登记的范围,因此理论界与实务界认为商品房买卖合同网签备案是我国房屋行政管理部门的具体行政行为(预告登记),更有人认为商品房买卖合同只有经过网签备案才具有法律效力,这就使得商品房预售合同备案与预告登记产生了概念混淆,其实不然。

商品房买卖合同网上签约及备案是我国商品房预售管理制度的产物。房地产开发企业以具备预售条件的楼盘项目为基础制作楼盘表并在房屋行政管理部门备案,并协助购房者将购买商品房的相关信息录入商品房网签系统,生成载有备案登记号的商品买卖合同文本,这一程序能够有效避免房地产开发企业“一房二卖”,也能够有效促进商品房交易、权属状况等信息平台的搭建。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。”由此能够看出我国司法实践中将商品房买卖合同的备案与商品房买卖合同的效力是两个层面的法律问题,是否经过登记备案与商品房买卖合同效力无关。

《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”首先,预告登记适用的前提是双方当事人对预告登记进行了明确约定,预告登记是依据双方当事人的申请产生,不动产登记机构无法依职权径行预告登记。商品房买卖合同的备案是商品房预售管理制度的产物,是房屋行政管理部门规范房地产开发企业的行政手段,具备预售条件的商品房交易必须通过商品房网签备案系统,因此商品房买卖合同备案无需当事人约定的行政强制程序。其次,预告登记具有物权效力,一旦进行了预告登记,则具有物权公示、物权登记对抗的效力。商品房买卖合同备案往往是为了规范、约束房地产开发企业,仅具有商品房交易信息的备案效力,与物权效力无关。再次《中华人民共和国物权法》及《不动产登记暂行条例实施细则》中规定的预告登记范围比商品房买卖合同网签备案广泛,预告登记不仅针对商品房等不动产预售,还包括不动产买卖、抵押、以预购商品房设定抵押权等等。最后预告登记相对于正式登记来说是一项预约登记、临时登记,是为了保障债权履行在物权层面的一种“担保方式”,在具备正式登记条件后在一定期限内不申请正式登记的,预告登记失效,然而商品房买卖合同一旦网签备案,就能够做到“一房一备案号”,能够做到商品房交易信息的公示,该信息的公示与今后办理不动产登记息息相关,除非买卖双方协商一致注销网签备案。

尽管在实际操作中,商品房买卖合同网签备案的存在确实起到了预告登记的作用,但是商品房买卖合同网签备案是随着商品房预售制度产生的行政强制手段,并不是不动产登记机构或是房地产行政管理部门作出的具体行政行为,该行为不具有行政法的可诉性,因此笔者建议当事人如产生了商品房买卖合同备案纠纷,应当通过民事诉讼程序要求对方履行备案或注销备案的义务,维护自己的合法权益。

 

 

(2)二手房买卖合同网签备案

2006年8月29日,上海市人民政府率先发布《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》,要求自2006年9月1日起,上海市行政区域内的存量房交易(买卖、租赁)进行经纪合同和交易合同网上备案。成都市、北京市随后也要求全市存量房交易必须经过存量房网上交易系统进行网上签约。2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号), 其中第三条加强风险防范和市场监管中第七项规定: “……进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度,加大交易资金监管力度。”此后,南京市、沈阳市 、黑河市、西宁市等城市均发布了地方政府规章或规范性文件,陆续施行存量房网上签约及资金监管政策。

自2015年1月1日起,西安市城六区存量房交易也必须通过网上签约系统进行,二手房买卖合同也要通过网上签约备案。该政策能够有效避免买卖双方因房屋权属转移或房款交付发生纠纷。自该政策实施以来,越来越多的群众能够接受存量房买卖合同网上签约及交易资金监管程序,但是也有更多人认为二手房买卖合同网上签约是房屋行政管理部门的职权及具体行政行为,其实不然。

首先从二手房买卖合同网签的法律依据来看,法律效力的位阶均不高,均为部门规章、地方政府规章及规范性文件。二手房买卖合同网签因二手房交易双方申请产生,房屋行政管理部门无权肆意网签二手房买卖合同或者撤销二手房买卖合同的网签状态,二手房买卖合同网签是房屋行政管理部门为了规范二手房交易市场,保障交易安全而推行的一项政策措施,是为防止二手房“一房二卖”向公众提供的一项免费服务,因此二手房买卖合同网签还未上升为我国房屋行政管理部门的法定职责及法定职权范围。

其次二手房买卖合同网签备案针对的是不特定的主体,针对的是进行二手房交易的公众。

第三,根据目前的政策,二手房买卖合同网签备案确实是二手房所有权转移登记的必要程序,但是值得注意的是,二手房买卖合同网签备案的行为是依交易双方当事人申请产生,将交易房屋的信息在网签系统中进行备案,为银行贷款、税费缴纳提供有效信息,是办理二手房所有权转移登记的前置程序,而不是行政管理部门的登记行为,并未影响买卖双方因房屋交易产生的物权变动。因此综合以上三点,二手房买卖合同网签并不是房屋行政管理部门作出的具体行政行为,不具有行政法上的可诉性。因此笔者建议买卖双方发生二手房买卖合同网签备案的纠纷时首先应当解决二手房买卖合同是否继续履行、是否解除等问题,通过民事诉讼程序取得生效法律文书后再向房屋行政管理部门申请办理相应的网签事项(及时办理网签或者撤销网签等)。

 

 
 

 

三、法律风险防范

 

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商品房买卖合同网签备案与商品房预售证发放、交易资金监管、产权转移登记等息息相关,目前商品房买卖合同网签备案多为房地产开发企业单方通过网签系统操作,这难免会产生商品房买卖合同信息填写错误、商品房买卖合同买受人更名、肆意撤销商品房买卖合同网签备案等纠纷,笔者建议购房者在签订商品买卖合同之时一定要仔细查阅商品房买卖合同相关约定内容,尤其是房屋坐落、面积、房屋平面图、阳台是否封闭等信息一定要核查清楚;代为签订商品房买卖合同的,提前签订委托授权书或者办理委托公证,共有人应当分别签字。办理网签备案时,应当提供准确无误的身份信息、共有人信息、婚姻信息等,商品房买卖合同网签备案后及时登录房屋行政管理部门进行查询,解除商品房买卖合同后及时办理商品房买卖合同网签备案的注销手续。

二手房买卖合同的签订相对于商品房买卖合同来说较为复杂,因为二手房买卖可通过房地产经纪机构签订,也可由买卖双方自己签订,前者方式居多。在二手房买卖合同网签备案的政策要求下,买卖双方往往要签订数份买卖合同,有房地产经纪机构提供的买卖定金、房屋买卖合同等,有房屋行政管理部门提供的用于网签备案的二手房买卖合同,数份合同签订的时间不同,约定的内容(诸如房屋价格、房款支付时间、房屋交付时间等)也不同,因此买卖双方如发生房屋买卖合同纠纷,往往要解除数份合同,数份合同约定内容有争议的还需要通过司法机关予以解释、认定。因此笔者建议二手房交易时,为了避免双方产生争议或者发生违约,一定要先确保签订的数份合同内容约定一致,达成买卖意向后及时办理二手房买卖合同网签备案及资金监管手续,另外在房屋价格节节攀升的今天,买卖双方之间的诚实守信、契约精神是使得二手房交易顺利进行的重要保障。

对于房屋行政管理部门而言,应当努力搭建二手房房源核验、二手房买卖合同网签备案系统信息平台,实现买卖双方签订二手房买卖合同、网签备案、资金监管、产权转移登记一条龙服务,规范、完善二手房交易市场,保障交易安全。

 
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